案情回顧

　　鄧女士花496萬元購買了李先生所有的一套房屋。雙方簽訂的《房屋買賣合同》中約定了付款方式和時限，并提出，過戶前李先生將房屋內(nèi)所有戶口遷出。任何一方逾期履行約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)當(dāng)按日計算支付房屋總價款萬分之五的違約金。鄧女士按約定付款并取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，該房屋內(nèi)尚有原房主馬某一家3人戶口未遷出。于是，她將李先生訴至法院，要求其支付自取得房屋產(chǎn)權(quán)證起至對方戶口遷出之日止的逾期違約金。

　　李先生辯稱，簽訂房屋買賣合同時，已經(jīng)告知鄧女士該房內(nèi)有前房主等人的戶口，自己家的戶口已經(jīng)遷出，因此并未違約。而且涉案房屋的戶口沒有占用學(xué)區(qū)名額，未給鄧女士造成損失，不同意支付違約金。法院審理后認為，根據(jù)雙方的補充協(xié)議約定，雖未能在過戶前將房屋內(nèi)所有戶口遷出是前房主原因，但李先生已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，判決支付鄧女士5萬元違約金。

　　法律提示

　　合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

　　違約金，是雙方對合同履行中出現(xiàn)違約情形時預(yù)先約定的責(zé)任承擔(dān)方式，以補償性為主，懲罰性為輔。違約金調(diào)整的目的，是充分補償守約方實際損失并適度懲罰違約方。調(diào)整違約金，應(yīng)依照公平原則和誠實信用原則，以違約造成的損失為基礎(chǔ)，綜合考量各種因素。

　　出賣人或其他人戶口是否遷出，對買受人戶口遷入并無實質(zhì)影響。但房屋上有產(chǎn)權(quán)人之外的戶口，一般會對產(chǎn)權(quán)人再次出售房屋時的價格及房屋拆遷時的戶口產(chǎn)生影響，但非必然導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生。

　　（作者單位：北京市第二中級人民法院）