■本報記者 王麗新

　　從北四環(huán)健德門出發(fā)，沿京承高速、大廣高速一路自駕約130公里處，位于京郊國際旅游區(qū)古北水鎮(zhèn)，背靠司馬臺長城，是龍湖集團在京的首個旅游地產(chǎn)項目長城源著，三年清盤，全盤實現(xiàn)40億元銷售額。同樣從健德門出發(fā)，沿京藏高速向北再向西自駕80多公里后，群山環(huán)抱的官廳湖旁，鴻坤開發(fā)的旅游度假盤悅山湖正計劃入市。更遠的地方，距北京“3小時度假圈”中，奧倫達和阿那亞文旅大盤已經(jīng)進入運營期。

　　“在北京周邊的東北和西北方向沿線，近年來不少全國知名房企開發(fā)了一些文旅大盤，其中多數(shù)項目五成以上的客戶來自北京。”某位操盤兩個文旅項目人士接受《證券日報》記者采訪時表示，在北京房價越來越高，重重限制性政策高壓之下，隨著消費需求的升級、周邊度假地產(chǎn)配套體系成熟、板塊被利好政策輻射和后期運營收入提升等因素，這些度假房產(chǎn)正成為中產(chǎn)階級的度假第二居所和剛性投資標的。

　　有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，百強房企中的三分之一已經(jīng)切入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域分食蛋糕，然而其“圈地”慣性、概念強于落地的實操手法也引發(fā)行業(yè)詬病，但在政策利好區(qū)域，有想法的開發(fā)商已經(jīng)把運營性收入作為考核團隊的指標之一。這意味著房企開始挖掘文化消費在空間中的增值收益，探索新的盈利模式，而運營好的項目入住率確實也在不斷提高?！　?/p>

　　京內(nèi)人京外購房忙

　　在這一輪調(diào)控中，投資環(huán)北京區(qū)域住宅的炒房客已心涼，但北京周邊的個別文旅項目似乎價格相對堅挺一些。

　　“三年前，我買了一套長城源著一期聯(lián)排別墅躍層，當時總價是150萬元。后來二期開盤時，我的同事買了一套，價格漲到了180萬元?！蓖跖浚ɑ┫颉蹲C券日報》記者表示，“三年前的一個周末，我和家人去司馬臺長城附近度假，看到這個項目的房子總價在50萬元-180萬元之間，就買了。因為100多萬元，在北京根本買不到什么房子。而且這個項目可以用公積金貸款，還貸利率很低，所以當時身邊很多朋友也都很感興趣?！?/p>

　　“長城源著屬于北京郊區(qū)項目，要求購房者擁有北京的購房資格，因此95%以上購房者來自北京。”原長城源著負責人向《證券日報》記者透露，這些客戶以30歲至45歲居多，時間相對充裕，有度假習慣和需求，一般在北京已有房產(chǎn)，同時手里閑置資金沒有更好的投資方式，最終選擇購買了這個既能滿足度假需求又能保值增值的項目。他進一步透露稱，來自北京朝陽區(qū)和海淀區(qū)的客戶居多，整盤自住客戶成交率高達45%。

　　無獨有偶，不遠處屬于河北的飲馬川項目則正在銷售聯(lián)排別墅，不需要北京購房資格，小戶型新房也正準備入市?！皠e墅總價在300萬元左右，80平方米戶型總價則較低?！痹擁椖夸N售中心人士向《證券日報》記者表示，“我們的客戶大部分都來自北京，或者一些外地人，以養(yǎng)老需求為主?！?/p>

　　在北京東北沿線上，另一個以長城資源為依托的文旅項目聚集地是金山嶺區(qū)域，在這個自古就是進出北京的咽喉要道上，近兩年來，碧桂園、恒大、華夏幸福、阿那亞等上市公司和國內(nèi)行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛前來投資，一大批投資數(shù)十億元至上百億元的旅游度假項目先后啟動，其瞄準的主體客群依然來自北京。

　　而在北京西北沿線上，多個文旅項目也正在加速建設(shè)中，包括碧桂園和鴻坤等房企布局的項目?！傍櫪?悅山湖即將入市，目前蓄客客戶主要來自北京。”該項目負責人向《證券日報》記者表示，項目戶型面積從70多平方米至150平方米不等，具有面積小、總價低的特點，后期還有提供租賃托管等服務的計劃，因此吸引了大量來自北京的潛在購房者。

　　正如上述操盤手所示，周邊多數(shù)的休閑度假盤，其客戶大多數(shù)來自北京。此外，部分項目這一比例甚至高達50%以上。除了區(qū)域冬奧會等利好輻射外，很多項目本身商業(yè)、文化、教育等全配套體系都在規(guī)劃中，有些甚至日趨成熟。“7+2”居住模式正在被推崇，即老人長期居住，年輕人周末兩天來陪老人度假。盤整近年來多個銷售較好的項目來看，加入升級服務后，總價200萬元以內(nèi)，功能達到別墅級體驗的房產(chǎn)將是市場認可度較高的主流產(chǎn)品。但要保證一個大盤的入住率，開發(fā)商接下來思考的則是，怎樣提高項目的整體運營收入，使溢價率持續(xù)提升。

　　提升運營性收入

　　一般來說，文旅項目前期投資大，屬于重資產(chǎn)項目，必須靠地產(chǎn)反哺，但是地產(chǎn)的后期溢價需要建立在旅游的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業(yè)態(tài)，進而影響地產(chǎn)項目銷售。

　　這方面，古北水鎮(zhèn)及周邊文旅產(chǎn)業(yè)卻可說是少見的教科書式案例。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，古北水鎮(zhèn)近年來發(fā)展迅猛，2017年景區(qū)實現(xiàn)營收9.79億元，同比增長35.16%；全年累計接待游客275.36萬人次，同比增長12.89%。而與之相呼應聯(lián)動的司馬臺長城景點，也成為近年來京郊游非常重要的客群目的地，客流量逐年遞增。

　　據(jù)了解，由于古北水鎮(zhèn)、司馬臺長城一帶客流不斷上升，景區(qū)附近民宿產(chǎn)品租金一度非常高。諸如長城源著這樣品質(zhì)與服務配套水準較高的文旅地產(chǎn)項目，目前旺季租金最高可達到3000元/晚，淡季則有不同層次的降低。

　　“通過自營，平均每年租金收入在6萬元-7萬元之間，一個月平均租金收入5000元是正常水平。當初買房時，沒想到租賃情況這么好，經(jīng)營得好的業(yè)主回報率可以達到10%，多數(shù)平均回報率至少5%。早期利用公積金買房的業(yè)主，回報率普遍偏高。有些業(yè)主為了省心，還將房產(chǎn)托管出去，與托管方共同分享租金。”上述長城源著項目業(yè)主王女士向《證券日報》記者透露，“我現(xiàn)在并不想賣掉這套房，因為沒有什么投資渠道，手里拿著還能每年有穩(wěn)定的租金收入?！?/p>

　　“北京周邊的度假地產(chǎn)是在逐漸升級的。最早的度假地產(chǎn)產(chǎn)品單一，多是聯(lián)排或者雙拼別墅，周邊可能有些景區(qū)，滿足一些有錢人簡單度假的需求；再后來，中產(chǎn)、白領(lǐng)等客群有了周末度假需求，北京周邊開始出現(xiàn)依靠長城、山或者湖等人文和自然資源的度假業(yè)態(tài)，多是小面積但在功能上可以達到別墅體驗的產(chǎn)品；現(xiàn)在購買度假產(chǎn)品的業(yè)主則不光是買房子，而是更要享受開發(fā)商提供的后期服務，配套要求也在升級，不僅要求有自然景觀，還需比如產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、醫(yī)療和教育等全生活度假配套體系?！鄙鲜霾俦P手向《證券日報》記者表示，目前來看，開發(fā)商都在考慮獲得長期運營收益。

　　“景區(qū)+長城+住宅民宿的商業(yè)模式，使龍湖首個度假地產(chǎn)項目開發(fā)模式跑通，接下來，龍湖將在金山嶺布局第二個北京周邊的度假地產(chǎn)項目?！鄙鲜鋈耸糠Q，屆時也將更注重運營性服務收益，在房產(chǎn)本身溢價和運營收益上發(fā)力。