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開(kāi)盤銷售率下降 東莞上半年洋房成交創(chuàng)近四年新低

房產(chǎn) 2018-07-10 10:23:23 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào)
原標(biāo)題:開(kāi)盤銷售率下降 東莞上半年洋房成交創(chuàng)近四年新低

  洋房市場(chǎng)“懶洋洋”

  別墅今年供應(yīng)量下降。

  萬(wàn)江樓盤

  今年上半年?yáng)|莞樓市成交不活躍,在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等樓市調(diào)控政策嚴(yán)格要求之下,供應(yīng)量減少,開(kāi)盤銷售率下降,洋房成交量更是創(chuàng)下近四年新低。

  上半年房?jī)r(jià)環(huán)比同比漲幅小于5%

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年,東莞住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16997元/平方米,環(huán)比同比漲幅均小于5%,政策調(diào)控到位。東莞市發(fā)改局公布的數(shù)據(jù)也顯示,今年1月~6月東莞地面建筑層數(shù)超過(guò)4層的網(wǎng)上簽約均價(jià)為16728.08元/平方米,地面建筑層數(shù)在4層以下的網(wǎng)上簽約均價(jià)為22684.4元/平方米。這也意味著近半年來(lái)適合剛需、首次改善住宅的洋房產(chǎn)品均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米以下。

  盡管如此,東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為,2018年上半年新產(chǎn)品定價(jià)仍然向上,部分新盤定價(jià)成區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿。

  受此影響,實(shí)際市場(chǎng)的開(kāi)盤銷售率明顯下降,成交并不理想。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹,2018年上半年,實(shí)際市場(chǎng)開(kāi)盤量同比去年同期大增34%,但銷售率同比下降了6%。從區(qū)域角度看,開(kāi)盤供應(yīng)量主要集中在常平、東坑、虎門、萬(wàn)江、大朗等鎮(zhèn)區(qū),東南臨深供應(yīng)趨緊。

  此外,上半年樓市還受到房貸利率上浮影響,抑制購(gòu)房需求釋放,抑制成交。東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,截至6月底,東莞絕大多數(shù)商業(yè)銀行首套房貸利率普遍上浮25%,二套房貸利率上浮30%。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為,房貸利率上浮是一把雙刃劍,在抑制投資需求的同時(shí),也抑制了剛需改善需求釋放。

  此外,該研究中心還預(yù)測(cè),下半年?yáng)|莞樓市調(diào)控依然延續(xù)從緊態(tài)勢(shì),預(yù)計(jì)限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策維穩(wěn),但不排除加碼限售的可能。

  另外,隨著限簽、延簽、 銀行放款慢等多重因素影響,開(kāi)發(fā)商資金鏈也日益趨緊。

  東莞洋房?jī)r(jià)格逐步趨穩(wěn)

  在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限簽等持續(xù)影響下,東莞市場(chǎng)仍處于調(diào)整期中,今年上半年?yáng)|莞洋房市場(chǎng)供需平衡,其中新增213萬(wàn)平方米,同比上升15%,網(wǎng)簽210萬(wàn)平方米,同比下降0.5%,成交為近四年來(lái)的同期新低;洋房成交均價(jià)則再創(chuàng)歷史新高,為16534元/平方米,但受到調(diào)控政策影響,同比去年上漲4%,漲幅明顯放緩。

  東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示,今年上半年全市洋房套均總價(jià)為180萬(wàn)元/套,同比2017年同期增加9萬(wàn)元/套,與2017年下半年基本持平,對(duì)比2015年~2016年,漲幅明顯縮小,隨著多重調(diào)控政策限制,東莞洋房?jī)r(jià)格逐步趨穩(wěn)。

  不過(guò),洋房?jī)r(jià)格區(qū)域分化嚴(yán)重,今年上半年松山湖以平均349萬(wàn)元/套遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其余鎮(zhèn)街,居全市首位,其次,南城、鳳崗、莞城等10個(gè)鎮(zhèn)街套均總價(jià)在200萬(wàn)~300萬(wàn)元之間,150萬(wàn)~200萬(wàn)元之間有11個(gè)鎮(zhèn)街,100萬(wàn)~150萬(wàn)元?jiǎng)t有10個(gè)鎮(zhèn)街,最低的長(zhǎng)安則為平均105萬(wàn)元/套,主要是因?yàn)槿f(wàn)科廣場(chǎng)及紫荊一號(hào)集中低價(jià)簽約。

  區(qū)域板塊成交分化大

  從成交分布來(lái)看,近年來(lái)濱海及水鄉(xiāng)片區(qū)鮮少新項(xiàng)目上市,供應(yīng)匱乏,成交量大幅下滑。東部片區(qū)屬東莞價(jià)格洼地,吸引了大量本地及外地客置業(yè),成交量大幅上漲。從片區(qū)成交來(lái)看,今年上半年成交主要集中東部地區(qū),其中中心城區(qū)由于近幾年供應(yīng)量匱乏,需求釋放受抑,今年來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)放量下,需求得到有效釋放,成交量逆市上升。東莞樓市整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),僅濱海及松湖片區(qū)出現(xiàn)供過(guò)于求。

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年?yáng)|莞住宅總供應(yīng)227萬(wàn)平方米,總成交231萬(wàn)平方米,整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。其中城區(qū)板塊需求得到進(jìn)一步釋放,供不應(yīng)求最為顯著。臨深片區(qū)因半年社保到期,深圳客逐步回流, 成交量回升,但由于前期價(jià)格高企,本地剛需難以入市,洋房成交低迷。濱海及松湖片區(qū)因本地需求在前期釋放且價(jià)格相對(duì)高企,后期購(gòu)買力不足,呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。

  消化周期回升至歷史高位

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至2018年6月30日,東莞住宅庫(kù)存套數(shù)41385套,庫(kù)存面積為519.48萬(wàn)平方米,環(huán)比小幅上升2.14%,同比大增43.54%,庫(kù)存繼續(xù)走高。按照過(guò)去一年消化速度計(jì)算,6月底住宅消化周期為11個(gè)月,環(huán)比上升1.4%。目前東莞全市住宅庫(kù)存消化周期已回升至歷史高位水平,區(qū)域分化加大,又基于下半年潛在供應(yīng)明顯放緩,預(yù)計(jì)高庫(kù)存壓力有所緩解。

  此外,東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為,在銀行整體去杠桿的格調(diào)下,很多針對(duì)房地產(chǎn)資金流向被掐斷,銀行額度收緊和放款越來(lái)越慢,預(yù)計(jì)下半年開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊。

  13宗商住地即將入市

  相關(guān)信息

  在全國(guó)各地堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)下,穩(wěn)房?jī)r(jià)及控地價(jià)依舊成為城市調(diào)控的主流方向,東莞土地交易市場(chǎng)從去年的熔斷、競(jìng)配建、競(jìng)自持及搖號(hào)再度升級(jí)為今年上半年的以競(jìng)租賃住房比例、無(wú)償配建、商業(yè)地全自持等全新“競(jìng)自持”模式,進(jìn)一步抬高開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本以控制地價(jià)。

  與此同時(shí),在“斷供”了很長(zhǎng)一段時(shí)間后,今年6月開(kāi)始有多宗商住地進(jìn)入招拍掛市場(chǎng),下半年即將入市的13宗商住地也將引起新一輪的關(guān)注。

  不過(guò)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,盡管今年商住地同比去年有所上升,但跟過(guò)去幾年相比,商住地推地規(guī)模逐步下降。

  從今年上半年公開(kāi)出讓的土地當(dāng)中也可以看到,多樣化的競(jìng)拍方式說(shuō)明東莞土地限價(jià)進(jìn)一步升級(jí),競(jìng)租賃住房面積、無(wú)償配建、商業(yè)全自持等全新競(jìng)自持方式紛紛出現(xiàn)。

  在土地供應(yīng)減少的情況下,為了拿到土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),房企紛紛加大在“三舊”改造地塊的拿地力度。預(yù)計(jì)東莞的住宅用地供應(yīng)將集中在“三舊改造”模式,占據(jù)居住用地計(jì)劃供應(yīng)29.8%的比例,在各類建設(shè)用地類型中排名第一,昭示著未來(lái)“三舊”拿地逐步將成為房企拿地的主要方式之一。

  別墅供需持續(xù)低位

  今年上半年,別墅供應(yīng)創(chuàng)近四年同期新低,成交近21萬(wàn)平方米,持續(xù)處于低位。

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年別墅供應(yīng)僅有14萬(wàn)平方米,同比大幅下降47%;成交21萬(wàn)平方米,同比小幅上升2%。

  此外,別墅市場(chǎng)價(jià)格為22188元/平方米,同比小幅上升4%。主要原因是年中限簽有所放寬,多個(gè)高價(jià)別墅集中網(wǎng)簽推動(dòng),其中包括海逸豪庭、卓越維港等項(xiàng)目。

  另外,數(shù)據(jù)顯示,今年上半年?yáng)|莞別墅成交主力仍集中在150~200平方米和200~300平方米,占比分別為33%和36%,總計(jì)占比接近七成。東莞中原分析認(rèn)為,一方面由于隨著“全面二孩”政策實(shí)施,一家四口加上父輩及保姆,5房及以上的需求不斷上升,但又受到高首付及利率普遍上調(diào)的制約,因此300平方米以下中小別墅成為高端客戶的首選;另一方面,200~300平方米價(jià)格相對(duì)合理,整體總價(jià)處于客戶可接受范圍。

  從近五年供需來(lái)看,聯(lián)排、雙拼別墅始終作為市場(chǎng)主流,其中今年上半年聯(lián)排、雙拼別墅供需同比均有所上漲,聯(lián)排別墅成交同比上漲35%,雙拼成交同比上漲21%。

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