原標(biāo)題：開(kāi)盤銷售率下降 東莞上半年洋房成交創(chuàng)近四年新低

　　洋房市場(chǎng)“懶洋洋”

　　別墅今年供應(yīng)量下降。

　　萬(wàn)江樓盤

　　今年上半年?yáng)|莞樓市成交不活躍，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等樓市調(diào)控政策嚴(yán)格要求之下，供應(yīng)量減少，開(kāi)盤銷售率下降，洋房成交量更是創(chuàng)下近四年新低。

　　上半年房?jī)r(jià)環(huán)比同比漲幅小于5%

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，東莞住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16997元/平方米，環(huán)比同比漲幅均小于5%，政策調(diào)控到位。東莞市發(fā)改局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年1月~6月東莞地面建筑層數(shù)超過(guò)4層的網(wǎng)上簽約均價(jià)為16728.08元/平方米，地面建筑層數(shù)在4層以下的網(wǎng)上簽約均價(jià)為22684.4元/平方米。這也意味著近半年來(lái)適合剛需、首次改善住宅的洋房產(chǎn)品均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米以下。

　　盡管如此，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，2018年上半年新產(chǎn)品定價(jià)仍然向上，部分新盤定價(jià)成區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿。

　　受此影響，實(shí)際市場(chǎng)的開(kāi)盤銷售率明顯下降，成交并不理想。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2018年上半年，實(shí)際市場(chǎng)開(kāi)盤量同比去年同期大增34%，但銷售率同比下降了6%。從區(qū)域角度看,開(kāi)盤供應(yīng)量主要集中在常平、東坑、虎門、萬(wàn)江、大朗等鎮(zhèn)區(qū)，東南臨深供應(yīng)趨緊。

　　此外，上半年樓市還受到房貸利率上浮影響，抑制購(gòu)房需求釋放，抑制成交。東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月底，東莞絕大多數(shù)商業(yè)銀行首套房貸利率普遍上浮25%，二套房貸利率上浮30%。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，房貸利率上浮是一把雙刃劍，在抑制投資需求的同時(shí)，也抑制了剛需改善需求釋放。

　　此外，該研究中心還預(yù)測(cè)，下半年?yáng)|莞樓市調(diào)控依然延續(xù)從緊態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策維穩(wěn)，但不排除加碼限售的可能。

　　另外，隨著限簽、延簽、 銀行放款慢等多重因素影響,開(kāi)發(fā)商資金鏈也日益趨緊。

　　東莞洋房?jī)r(jià)格逐步趨穩(wěn)

　　在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限簽等持續(xù)影響下，東莞市場(chǎng)仍處于調(diào)整期中，今年上半年?yáng)|莞洋房市場(chǎng)供需平衡，其中新增213萬(wàn)平方米，同比上升15%，網(wǎng)簽210萬(wàn)平方米，同比下降0.5%，成交為近四年來(lái)的同期新低；洋房成交均價(jià)則再創(chuàng)歷史新高，為16534元/平方米，但受到調(diào)控政策影響，同比去年上漲4%，漲幅明顯放緩。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，今年上半年全市洋房套均總價(jià)為180萬(wàn)元/套，同比2017年同期增加9萬(wàn)元/套，與2017年下半年基本持平，對(duì)比2015年~2016年，漲幅明顯縮小，隨著多重調(diào)控政策限制，東莞洋房?jī)r(jià)格逐步趨穩(wěn)。

　　不過(guò)，洋房?jī)r(jià)格區(qū)域分化嚴(yán)重，今年上半年松山湖以平均349萬(wàn)元/套遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其余鎮(zhèn)街，居全市首位，其次，南城、鳳崗、莞城等10個(gè)鎮(zhèn)街套均總價(jià)在200萬(wàn)~300萬(wàn)元之間，150萬(wàn)~200萬(wàn)元之間有11個(gè)鎮(zhèn)街，100萬(wàn)~150萬(wàn)元?jiǎng)t有10個(gè)鎮(zhèn)街，最低的長(zhǎng)安則為平均105萬(wàn)元/套，主要是因?yàn)槿f(wàn)科廣場(chǎng)及紫荊一號(hào)集中低價(jià)簽約。

　　區(qū)域板塊成交分化大

　　從成交分布來(lái)看，近年來(lái)濱海及水鄉(xiāng)片區(qū)鮮少新項(xiàng)目上市，供應(yīng)匱乏，成交量大幅下滑。東部片區(qū)屬東莞價(jià)格洼地，吸引了大量本地及外地客置業(yè)，成交量大幅上漲。從片區(qū)成交來(lái)看，今年上半年成交主要集中東部地區(qū)，其中中心城區(qū)由于近幾年供應(yīng)量匱乏，需求釋放受抑，今年來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)放量下，需求得到有效釋放，成交量逆市上升。東莞樓市整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),僅濱海及松湖片區(qū)出現(xiàn)供過(guò)于求。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年?yáng)|莞住宅總供應(yīng)227萬(wàn)平方米，總成交231萬(wàn)平方米，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。其中城區(qū)板塊需求得到進(jìn)一步釋放，供不應(yīng)求最為顯著。臨深片區(qū)因半年社保到期，深圳客逐步回流, 成交量回升，但由于前期價(jià)格高企,本地剛需難以入市，洋房成交低迷。濱海及松湖片區(qū)因本地需求在前期釋放且價(jià)格相對(duì)高企，后期購(gòu)買力不足，呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。

　　消化周期回升至歷史高位

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日,東莞住宅庫(kù)存套數(shù)41385套,庫(kù)存面積為519.48萬(wàn)平方米,環(huán)比小幅上升2.14%,同比大增43.54%，庫(kù)存繼續(xù)走高。按照過(guò)去一年消化速度計(jì)算，6月底住宅消化周期為11個(gè)月，環(huán)比上升1.4%。目前東莞全市住宅庫(kù)存消化周期已回升至歷史高位水平，區(qū)域分化加大,又基于下半年潛在供應(yīng)明顯放緩，預(yù)計(jì)高庫(kù)存壓力有所緩解。

　　此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，在銀行整體去杠桿的格調(diào)下，很多針對(duì)房地產(chǎn)資金流向被掐斷，銀行額度收緊和放款越來(lái)越慢，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊。

　　13宗商住地即將入市

　　相關(guān)信息

　　在全國(guó)各地堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)下，穩(wěn)房?jī)r(jià)及控地價(jià)依舊成為城市調(diào)控的主流方向，東莞土地交易市場(chǎng)從去年的熔斷、競(jìng)配建、競(jìng)自持及搖號(hào)再度升級(jí)為今年上半年的以競(jìng)租賃住房比例、無(wú)償配建、商業(yè)地全自持等全新“競(jìng)自持”模式，進(jìn)一步抬高開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本以控制地價(jià)。

　　與此同時(shí)，在“斷供”了很長(zhǎng)一段時(shí)間后，今年6月開(kāi)始有多宗商住地進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)，下半年即將入市的13宗商住地也將引起新一輪的關(guān)注。

　　不過(guò)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，盡管今年商住地同比去年有所上升，但跟過(guò)去幾年相比，商住地推地規(guī)模逐步下降。

　　從今年上半年公開(kāi)出讓的土地當(dāng)中也可以看到，多樣化的競(jìng)拍方式說(shuō)明東莞土地限價(jià)進(jìn)一步升級(jí)，競(jìng)租賃住房面積、無(wú)償配建、商業(yè)全自持等全新競(jìng)自持方式紛紛出現(xiàn)。

　　在土地供應(yīng)減少的情況下，為了拿到土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，房企紛紛加大在“三舊”改造地塊的拿地力度。預(yù)計(jì)東莞的住宅用地供應(yīng)將集中在“三舊改造”模式，占據(jù)居住用地計(jì)劃供應(yīng)29.8%的比例,在各類建設(shè)用地類型中排名第一，昭示著未來(lái)“三舊”拿地逐步將成為房企拿地的主要方式之一。

　　別墅供需持續(xù)低位

　　今年上半年，別墅供應(yīng)創(chuàng)近四年同期新低，成交近21萬(wàn)平方米，持續(xù)處于低位。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年別墅供應(yīng)僅有14萬(wàn)平方米，同比大幅下降47%；成交21萬(wàn)平方米，同比小幅上升2%。

　　此外，別墅市場(chǎng)價(jià)格為22188元/平方米，同比小幅上升4%。主要原因是年中限簽有所放寬，多個(gè)高價(jià)別墅集中網(wǎng)簽推動(dòng)，其中包括海逸豪庭、卓越維港等項(xiàng)目。

　　另外，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年?yáng)|莞別墅成交主力仍集中在150~200平方米和200~300平方米，占比分別為33%和36%，總計(jì)占比接近七成。東莞中原分析認(rèn)為，一方面由于隨著“全面二孩”政策實(shí)施，一家四口加上父輩及保姆，5房及以上的需求不斷上升，但又受到高首付及利率普遍上調(diào)的制約，因此300平方米以下中小別墅成為高端客戶的首選；另一方面，200~300平方米價(jià)格相對(duì)合理，整體總價(jià)處于客戶可接受范圍。

　　從近五年供需來(lái)看，聯(lián)排、雙拼別墅始終作為市場(chǎng)主流，其中今年上半年聯(lián)排、雙拼別墅供需同比均有所上漲，聯(lián)排別墅成交同比上漲35%，雙拼成交同比上漲21%。