原標(biāo)題：獨(dú)家調(diào)查：佳兆業(yè)接盤李嘉誠(chéng)旗下廣州國(guó)際玩具城一年后 一期重建緣何遇阻？

　　近些年，李嘉誠(chéng)出售資產(chǎn)的消息不絕于耳。而遲遲未有出售消息的位于廣州黃埔的廣州國(guó)際玩具城，在這場(chǎng)資產(chǎn)連環(huán)出售案中卻成為特別的存在。

　　實(shí)際上，該項(xiàng)目已于2017年完成出售，接手方為佳兆業(yè)（1638，HK）。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目已更名為佳兆業(yè)?未來(lái)城，二期公寓項(xiàng)目正在認(rèn)籌階段，預(yù)計(jì)7月中旬進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，三期項(xiàng)目尚未開(kāi)建。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，備受外界關(guān)注的一期工程廣州國(guó)際玩具禮品城目前基本處于停擺狀態(tài)，商鋪大部分空置，部分商鋪出租給租戶作辦公用途。此外，因維護(hù)不善，建筑外立面呈現(xiàn)殘舊景象。

　　據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，佳兆業(yè)接手該項(xiàng)目后，正在籌劃一期玩具禮品城的重新規(guī)劃和重建，計(jì)劃未來(lái)建造商業(yè)，作為小區(qū)的配套。

　　佳兆業(yè)?未來(lái)城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一期玩具禮品城和二期公寓被一道墻隔開(kāi)

　　悄然接盤

　　與之前李嘉誠(chéng)出售內(nèi)地資產(chǎn)不同，廣州國(guó)際玩具城項(xiàng)目的出售外界知之甚少，佳兆業(yè)在完成對(duì)該項(xiàng)目的收購(gòu)后也未曾對(duì)外公告。

　　據(jù)了解，廣州國(guó)際玩具城項(xiàng)目地塊位于廣州市黃埔國(guó)際物流園區(qū)，于2003年出讓，地塊性質(zhì)為商服用地，使用年限為50年，目前該土地使用年限尚余35年。項(xiàng)目由李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔與廣州國(guó)際玩具中心有限公司共同成立的合資公司廣州國(guó)際玩具禮品城有限公司共同打造。其中，李嘉誠(chéng)旗下兩家公司分別持股30%。

　　項(xiàng)目計(jì)劃打造為全球最大的玩具禮品集散中心，2004年地塊一期商鋪推出后受到市場(chǎng)熱捧，開(kāi)售首日成交金額達(dá)到5.5億元。據(jù)公開(kāi)資料顯示，開(kāi)鋪當(dāng)天推出的商鋪中，一、二層商鋪均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，第三層商鋪均價(jià)為6800元/平方米。

　　火爆開(kāi)局后，一期的玩具禮品城卻沒(méi)有能夠往預(yù)設(shè)的方向發(fā)展，商鋪出售后因?yàn)槿藲獠蛔悖_(kāi)業(yè)時(shí)間一再延遲，此后數(shù)年間甚至一度淪為“空城”。

　　13年后，該項(xiàng)目迎來(lái)新的發(fā)展，在李嘉誠(chéng)出售內(nèi)地資產(chǎn)之際，佳兆業(yè)低調(diào)接手該項(xiàng)目。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢天眼查信息得知，2017年3月開(kāi)始，廣州國(guó)際玩具禮品城有限公司開(kāi)始發(fā)生股東變更，2017年4月6日，廣州市兆盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱兆盛房地產(chǎn)）入股廣州國(guó)際玩具禮品城有限公司；同年7月，引入深圳惠和鼎盛投資管理合伙企業(yè)（簡(jiǎn)稱惠和鼎盛）為新增股東。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，兆盛房地產(chǎn)持股比例為83%，原始股東廣州國(guó)際玩具中心有限公司持股10%，惠和鼎盛持股7%。兆盛房地產(chǎn)為廣東佳兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股，惠和鼎盛背后則為財(cái)政部和全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)。佳兆業(yè)持股83%的認(rèn)繳出資額約為3億元。

　　關(guān)于此次項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)事項(xiàng)，佳兆業(yè)并未對(duì)外公布，具體的收購(gòu)金額目前不得而知。就收購(gòu)的代價(jià)等事項(xiàng)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿時(shí)并未獲得回復(fù)。

　　一期玩具禮品城項(xiàng)目建筑外立面已現(xiàn)斑駁

　　低調(diào)入市

　　佳兆業(yè)官網(wǎng)資料顯示，佳兆業(yè)?未來(lái)城項(xiàng)目命名為佳兆業(yè)?黃埔玩具城項(xiàng)目，占地總面積為32萬(wàn)平方米，總建筑面積為48萬(wàn)平方米。項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，一期800多間商鋪已全部售罄；二期總建筑面積為約20萬(wàn)平方米，其中16萬(wàn)平方米已建成，產(chǎn)品為70~95平方米的公寓；三期尚未建設(shè)。

　　陽(yáng)光家緣資料顯示，目前項(xiàng)目?jī)H有一期的玩具交易市場(chǎng)于2004年拿到預(yù)售證。截至2018年7月7日，一期項(xiàng)目總規(guī)劃商業(yè)套數(shù)863套，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為859套。其中，已售總套數(shù)566套，未售總套數(shù)298套。不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，已售和未售總套數(shù)合計(jì)為864套，超過(guò)了一期項(xiàng)目863套的總規(guī)劃商業(yè)套數(shù)。

　　未來(lái)城項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目二期公寓目前正在認(rèn)籌階段，預(yù)計(jì)7月中旬開(kāi)盤，最先開(kāi)放預(yù)售的為2棟的公寓產(chǎn)品，1棟公寓將整租給企業(yè)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目已在陽(yáng)光家緣備案的樓棟未售總套數(shù)為2249套。

　　據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目二期公寓目前已建好的有8棟，為現(xiàn)房交付，目前價(jià)格不定，預(yù)計(jì)2萬(wàn)元/平方米出頭。另外還有2棟尚未建好。

　　7月5日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)觀察發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目售樓部相當(dāng)冷清，看房客寥寥無(wú)幾，項(xiàng)目銷售人員大多在坐著玩手機(jī)。據(jù)了解，現(xiàn)場(chǎng)看房客少與佳兆業(yè)對(duì)項(xiàng)目的宣傳有關(guān)，佳兆業(yè)對(duì)外輸出該項(xiàng)目的信息甚少，與低調(diào)接盤保持一致。同時(shí)，項(xiàng)目為公寓產(chǎn)品，在政策調(diào)控下，廣州公寓市場(chǎng)一度遇冷。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)還發(fā)現(xiàn)，已建成的二期公寓項(xiàng)目已有些年份，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，建筑外立面呈現(xiàn)出被雨水沖刷的痕跡，略顯斑駁。

　　處于認(rèn)籌階段和佳兆業(yè)?未來(lái)城公寓產(chǎn)品

　　重建遇阻

　　低調(diào)接盤一年有余，處于停擺狀態(tài)的一期玩具禮品項(xiàng)目卻成為佳兆業(yè)最為頭疼的部分。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)探訪得知，十多年來(lái)玩具城并沒(méi)有做起來(lái)，目前大量鋪位已關(guān)門，一部分鋪位已出租給個(gè)人或企業(yè)作為辦公用途?，F(xiàn)場(chǎng)因?yàn)楣芾砭S護(hù)不善，呈現(xiàn)出臟亂殘舊的狀態(tài)。

　　據(jù)了解，玩具禮品城的租金水平非常低，在廣州很難再找到這么便宜的鋪位和辦公地址。現(xiàn)場(chǎng)一位一樓的租戶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前所租鋪位面積約70平方米，層高為5.6米，每個(gè)月租金不到1800元。一位二樓的租戶則告訴記者，目前租金水平僅為每平方米十幾元。

　　一期玩具禮品城部分商鋪已關(guān)門，少量商鋪出租為辦公用途

　　記者了解到，玩具禮品城800多個(gè)鋪位共有500多位業(yè)主，缺乏統(tǒng)一的管理，所以定價(jià)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，彈性較大，租金水平的差異主要是因業(yè)主個(gè)人而定。

　　關(guān)于接盤后佳兆業(yè)對(duì)盤活玩具城的具體計(jì)劃，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿，佳兆業(yè)方面尚未回復(fù)。

　　佳兆業(yè)?未來(lái)城銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，佳兆業(yè)正在籌劃一期玩具禮品城項(xiàng)目的重建，未來(lái)將打造成商業(yè)，給公寓做配套。

　　據(jù)玩具禮品城租戶則告訴記者，目前并沒(méi)有接到業(yè)主要求撤離的消息，佳兆業(yè)和業(yè)主正處于溝通階段，距離談妥尚遠(yuǎn)。租戶表示，一點(diǎn)也不憂慮搬遷和另尋新去處的問(wèn)題。

　　租戶之所以能夠如此淡定，主要因?yàn)橥婢叨Y品城業(yè)主有約500戶，業(yè)主分散，訴求不一，佳兆業(yè)的溝通成本和耗時(shí)將會(huì)非常長(zhǎng)。

　　據(jù)一位二樓租戶透露，現(xiàn)在玩具禮品城的拆遷還早著呢，不少業(yè)主都在國(guó)外，對(duì)這個(gè)事情完全不上心的；還有不少業(yè)主和佳兆業(yè)因?yàn)橘r償問(wèn)題談不攏，也就不談了。上次業(yè)主和佳兆業(yè)開(kāi)會(huì)溝通，到場(chǎng)的業(yè)主都還不到三分之一。

　　業(yè)主的分散性成為佳兆業(yè)與業(yè)主溝通的最大難點(diǎn)。玩具禮品城業(yè)主委員負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，佳兆業(yè)也在積極和業(yè)主進(jìn)行溝通，但是事情太繁瑣了，溝通很不順利，業(yè)主太多了，訴求很難統(tǒng)一。該負(fù)責(zé)人表示，自己不愿意再浪費(fèi)時(shí)間在這里溝通，已回浙江老家做自己的事情了。