二手住宅市場(chǎng)半年報(bào)：中介網(wǎng)簽42024宗，同比下滑36.1%

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年一手住宅供應(yīng)僅358.07萬(wàn)平方米，供應(yīng)量創(chuàng)近五年以來(lái)新低。

　　廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)“陽(yáng)光家緣”數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，廣州市（不含南沙、從化）二手住宅中介網(wǎng)簽42024宗，環(huán)比微跌0.3%，同比去年大幅下滑36.1%。自2017年3月兩輪調(diào)控政策落地后，市場(chǎng)迎來(lái)新一輪的調(diào)控期，二手樓市降溫明顯。不過(guò)，從價(jià)格看，2018年上半年二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為25198元/m2，相當(dāng)堅(jiān)挺。從2018年上半年月度成交走勢(shì)看，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，除2月、5月外，月度成交量基本維持7500宗水平；2月成交季節(jié)性遇冷，加上信貸環(huán)境收緊，利率上調(diào)等因素影響，成交腰斬，跌至3132宗；5月樓市旺季，成交沖高至8846宗。從整體來(lái)看，2018年上半年二手住宅市場(chǎng)活躍度環(huán)比去年略有增加，除春節(jié)月外，各月成交均高于2017年下半年的月均成交量。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，目前廣州樓市供需兩端表現(xiàn)穩(wěn)定，客戶購(gòu)房亦趨向理性，部分客戶觀望情緒有所減緩，看房客較去年下半年而言明顯增多。

　　信貸環(huán)境趨緊導(dǎo)致置業(yè)成本增加

　　廣州中原研究發(fā)展部分析人士指出，信貸環(huán)境趨緊，置業(yè)成本增加，一定程度遏制市場(chǎng)需求。自2018年2月起，廣州貸款利率開(kāi)始全面上調(diào)，銀行房貸周期隨之加長(zhǎng)。目前首套房貸款利率上調(diào)10%已成為常態(tài)，部分商業(yè)銀行甚至有上調(diào)20%，部分“剛需”客戶遭誤傷。因此，在信貸環(huán)境如此緊張的大背景下，建議置業(yè)客戶不妨加快入市的步伐，避免利率上調(diào)帶來(lái)的置業(yè)成本增加。

　　從市場(chǎng)層面看，當(dāng)下一手供應(yīng)缺貨，客戶回流二手增多。數(shù)據(jù)顯示，上半年一手住宅供應(yīng)僅358.07萬(wàn)平方米，供應(yīng)量創(chuàng)近五年以來(lái)新低。加上開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤、推貨積極程度相對(duì)較低，部分開(kāi)發(fā)商選擇等待區(qū)域“標(biāo)桿價(jià)項(xiàng)目”入市和大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，看市場(chǎng)反響情況，再針對(duì)其定價(jià)做出調(diào)整。因此，部分一手成交熱點(diǎn)片區(qū)所剩貨量略顯不足，促使不少置業(yè)者轉(zhuǎn)移至二手市場(chǎng)。

　　值得關(guān)注的是，不少政策利好消息釋出，客戶對(duì)后市信心增強(qiáng)。部分區(qū)域放松對(duì)外籍人士、港澳臺(tái)置業(yè)者的購(gòu)房門檻限制、“借款人年齡+貸款年限”放寬至75年等利好消息影響，廣州二手住宅市場(chǎng)始終保持一定活力，部分客戶對(duì)后市信心亦有所增強(qiáng)。

　　200萬(wàn)元以下房源成交大減

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，總價(jià)段為200萬(wàn)元以下的房源成交大減，成交占比僅為37%，環(huán)比大幅下滑15%，同比去年同期凈減17%，創(chuàng)歷史以來(lái)新低。而300萬(wàn)~500萬(wàn)元的房源成交占比為22%，環(huán)比凈增4%。分析認(rèn)為，低價(jià)盤源成交明顯減少主要有兩方面原因：一方面，部分低價(jià)房源總價(jià)逐漸脫離200萬(wàn)元行列。另一方面，市場(chǎng)上“剛需”低價(jià)盤源稀缺，同時(shí)議價(jià)空間較小，以致上半年200萬(wàn)元以下房源成交占比大幅下滑。

　　改善客戶入市促三房戶型成交活躍

　　2018年上半年，三房房源成交占比有顯著提升，共占33.4%，環(huán)比回升2.5%。而一房的“剛需”戶型成交略顯乏力，上半年成交占比跌至13.5%，環(huán)比大幅下降2.1%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，踏入2018年以來(lái)，廣州政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，部分有“以小換大”置業(yè)需求的改善型客戶觀望情緒減緩，原本推遲置業(yè)的客戶逐步著手入市，以至于三房房源成交活躍。

　　“陽(yáng)光家緣”數(shù)據(jù)顯示，2018年1月~6月26日廣州千萬(wàn)元級(jí)以上的單位共網(wǎng)簽504套，超越2016年全年492宗的網(wǎng)簽量，占上半年網(wǎng)簽總量的1.26%，同比凈增0.46%。從網(wǎng)簽分布情況來(lái)看，千萬(wàn)級(jí)單位主要分布在市中心樓價(jià)高企的區(qū)域，如天河、越秀、海珠；或外圍價(jià)格較低但盤源面積較大的增城、番禺。

　　貸款利率持續(xù)上調(diào)有效遏制投機(jī)行為

　　2018年上半年，廣州信貸環(huán)境收緊，房貸利率整體呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。據(jù)監(jiān)測(cè)，截至6月中旬，廣州二套房平均貸款利率已達(dá)5.91%，首套房的平均貸款利率亦上升至5.68%。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)投資投機(jī)行為進(jìn)一步被壓縮，投資成本進(jìn)一步增加，不少投資客慢慢地淡出市場(chǎng)。據(jù)廣州中原成交數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，投資需求成交占比僅為6.2%，環(huán)比大幅下降1.7%。另外，為避免貸款利率再度上調(diào)，置業(yè)買家應(yīng)加快入市步伐，減少置業(yè)成本增加的損失。