堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”大方針，深化差別化調(diào)控，并強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”，北京正從土地“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題，擴(kuò)大政策性住房、租賃住房的比重。下半年，伴隨著共有產(chǎn)權(quán)房、限價房的入市，北京樓市仍將運(yùn)營平穩(wěn)。

　■ 土地

　　僅供應(yīng)8宗住宅用地

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京土地合計(jì)成交31宗，土地金額達(dá)到了751.34億，環(huán)比下降58%，同比數(shù)據(jù)下降25.3%。從土地成交溢價率看，上半年，平均溢價率為14%，也來到近幾年的最低點(diǎn)。2018年北京土地市場持續(xù)低迷，除了2宗相對屬性較好的住宅土地出現(xiàn)了競爭自持外，其他住宅土地均接近底價成交。與此同時，2018年上半年土地市場，北京流標(biāo)土地達(dá)到了7宗，這也是2013年上半年流標(biāo)外的最高點(diǎn)。整體房地產(chǎn)企業(yè)的平均資金情況持續(xù)緊張，流標(biāo)的7宗住宅地塊，全部都是高總價或者偏遠(yuǎn)地塊，對于當(dāng)下融資渠道來說，2018年最明顯的收緊是信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)收緊，這使得房企拿地，特別是拿大地塊的難度越來越大。伴隨著土地市場低迷，北京土地供應(yīng)也來到低點(diǎn)。據(jù)思源機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京僅供應(yīng)8宗住宅用地，總建筑面積達(dá)59.43萬平方米。相較去年上半年的41宗土地供應(yīng)，下滑明顯。

　或再現(xiàn)冰火兩重天

上半年土地市場出現(xiàn)7宗流拍，郭毅分析認(rèn)為推出土地屬性復(fù)雜，所有土地全面限價，同時含有大量土地共有產(chǎn)權(quán)。此外，流標(biāo)的土地屬性大部分較差。尤其是部分商業(yè)類土地，出現(xiàn)了流標(biāo)。2018年下半年的北京土地市場將冰火兩重天、總體保持低迷。房企拿地積極性不高，對非熱門地塊將繼續(xù)看冷，地段位置、規(guī)劃條件優(yōu)越的地塊被房企爭搶，存在明顯短板的地塊還將可能無人問津，繼續(xù)流拍流標(biāo)。近日，《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》正式發(fā)布。根據(jù)該計(jì)劃，今年北京建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4300公頃，住宅用地為1200公頃，與2017年度持平。

根據(jù)計(jì)劃，1200公頃住宅用地中包括商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃以及集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃。

鑒于上半年土地供應(yīng)較少，下半年將有所增加。

　■ 寫字樓

　　IT行業(yè)聚集區(qū)最受青睞

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京辦公樓市場保持良好的增長勢頭。新入市項(xiàng)目出租率在首季度即超過70%。市場中其他空置面積也被快速消化，全市半年度凈吸納量達(dá)到39萬平方米，達(dá)2011年以來同期最高值。與此同時，全市租金環(huán)比增長3.0%，同比增長4.5%。

受到IT行業(yè)需求驅(qū)動，中關(guān)村和望京等IT行業(yè)聚集區(qū)域也在今年上半年獲得顯著的租金漲幅。由于年初的金融行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)合并以及監(jiān)管政策收緊，金融街區(qū)域租金小幅增長。

今年上半年，獨(dú)角獸企業(yè)和聯(lián)合辦公運(yùn)營商在市場中表現(xiàn)搶眼，創(chuàng)造大面積辦公租賃需求。

獨(dú)角獸企業(yè)在中關(guān)村和望京快速擴(kuò)張，并仍在不斷尋求擴(kuò)租機(jī)會。多家聯(lián)合辦公運(yùn)營商則在獲得新一輪融資后，承租能力顯著提升，在金融街、CBD等核心區(qū)位積極擴(kuò)張。

在金融市場方面，銀監(jiān)會開始嚴(yán)格整治金融機(jī)構(gòu)未經(jīng)審批異地開展業(yè)務(wù)，因而多家地方城商行已退出北京，但來自金融行業(yè)其他領(lǐng)域的需求保持強(qiáng)勁。

　核心區(qū)將由增量轉(zhuǎn)為“增質(zhì)”

北京辦公樓市場正處于重要轉(zhuǎn)折期，從增量市場轉(zhuǎn)換為存量市場，甚至是減量市場。

北京近幾年出臺的政策一脈相承，從2014年到2015年嚴(yán)控五環(huán)內(nèi)大型公建項(xiàng)目建設(shè)，到2017年北京市總規(guī)引導(dǎo)下的 “CBD限高”， 再到今年3月北京建設(shè)項(xiàng)目使用性質(zhì)正面負(fù)面清單，都旨在限制、管控中心城區(qū)的辦公樓增量，疏解聚集在市區(qū)的人口和資源。

在中心城區(qū)，寫字樓市場正由增量到“增質(zhì)”的轉(zhuǎn)變不僅僅是一句口號，而是實(shí)質(zhì)影響市場的規(guī)劃準(zhǔn)則。

北京未來的增量發(fā)展將集中在新城區(qū)域，如受市政府搬遷帶動的通州、以麗澤為代表的北京南城區(qū)域，甚至是以疏解非首都核心功能為首要任務(wù)的雄安。

與此同時，如何在現(xiàn)有存量的基礎(chǔ)上提升品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，將是未來北京甲級辦公樓市場關(guān)注的重點(diǎn)――不論是提供更靈活多元的辦公選擇，抑或是引入更高端的產(chǎn)業(yè)和租戶，都會為市場帶來更多的機(jī)遇。

　■ 長租公寓

　　專業(yè)化、品牌化正在形成

據(jù)第一太平戴維斯研究報(bào)告顯示，目前我國住房市場正在經(jīng)歷一場變革，租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場，逐漸成為建立新型住房體系的重要組成部分。

住房租賃市場長期以來都是剛需市場，但目前市場結(jié)構(gòu)并不健全，而長租公寓可以說是傳統(tǒng)租房模式的升級。

隨著相關(guān)政策的陸續(xù)出臺、個體居住者的消費(fèi)升級和住房租賃領(lǐng)域的金融創(chuàng)新等一系列改革，開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者、中介等紛紛搶灘長租公寓市場，長租公寓及相關(guān)企業(yè)正迎來快速發(fā)展的新風(fēng)口。

在資產(chǎn)證券化的引導(dǎo)下，住房租賃主體的專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、品牌化正成為時下租賃市場的一大趨向。

6月1日，中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》表示將積極探索可持續(xù)的長租市場商業(yè)運(yùn)作模式。

這是繼4月25日中國證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)文支持住房租賃資產(chǎn)證券化后，短短不到40天內(nèi)國家級金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)再出重磅，支持住房租賃發(fā)展。

　龐大人口支撐行業(yè)藍(lán)海

去年是長租市場快速發(fā)展的一年，在政策的鼓勵下，國內(nèi)住房租賃市場迎來全面發(fā)展的重大機(jī)遇。

而今年則稱得上是住房租賃資產(chǎn)證券化的元年，在政府鼓勵“租售并舉”的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望在以租賃住房，尤其是長租公寓為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中率先取得突破。

對長租項(xiàng)目來說，前后期都需要大量資金投入。同時，由于長租項(xiàng)目的資金回收周期較長，所以在資金壓力方面，相較住宅銷售項(xiàng)目更大。而長租市場的參與者能否獲得穩(wěn)定的融資支持，是未來發(fā)展的關(guān)鍵。

研究顯示，預(yù)計(jì)到2025年，我國租賃人口將增至約2.5億人；至2030年，將有接近3億人通過租房實(shí)現(xiàn)“住有所居”。龐大的租房人口基數(shù)將有效支撐著住房租賃市場的發(fā)展，使其成為一片值得期待的藍(lán)海。

　■ 零售物業(yè)

　　購物中心加速升級改造

世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年第二季度，沒有新項(xiàng)目開業(yè)。安貞華聯(lián)、廣安門華聯(lián)相繼停業(yè)關(guān)店。

第二季度季度，整體租賃市場較平淡，餐飲業(yè)、本土服飾品牌擴(kuò)張相對活躍。將原有店鋪在形象、功能上升級以提升購物體驗(yàn)，以及推出全新副線品牌以開拓新細(xì)分市場的趨勢越來越顯著。

記者了解到，6月30日，在經(jīng)歷了近一年的閉店調(diào)改后，龍湖北京長楹天街西區(qū)新空間“花間享”正式揭開面紗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開業(yè)當(dāng)天客流達(dá)22萬人次，銷售額突破3200萬元，實(shí)現(xiàn)了100%的招商率和開業(yè)率（除樂高）。

在關(guān)閉了百盛百貨的區(qū)域后，去年5月，長楹天街拿出原有百貨區(qū)域近4萬平方米空間，集合起藝術(shù)、科技等升級消費(fèi)者體驗(yàn)的元素，對整體空間環(huán)境及內(nèi)容進(jìn)行了重構(gòu)。

花間享一改百貨品類的單一沉悶形態(tài)，引入75家升級品牌，突破傳統(tǒng)的每個樓層單一業(yè)態(tài)的布局，以品牌本身的品質(zhì)化內(nèi)容及各類品牌業(yè)態(tài)的多元混搭打造出悠享的沉浸式藝術(shù)生活方式，營造出更豐富、舒適、人性化的游逛感。

　百貨業(yè)以“千禧一代”為受眾

市場上的部分百貨商場正在積極升級，通過調(diào)整業(yè)態(tài)組合、進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型等方式尋求突破。

未來的百貨商場，可以考慮定位受眾為千禧一代，為他們提供時尚且符合其消費(fèi)能力的餐飲和體驗(yàn)品牌，以及引進(jìn)輕奢設(shè)計(jì)師品牌等。線上線下結(jié)合的新零售模式，也可幫助項(xiàng)目提供更有特色服務(wù)。

據(jù)了解，第二季度，北京零售物業(yè)市場整體空置率環(huán)比上升了0.1個百分點(diǎn)至5.2%。購物中心首層平均租金每天每平方米35.7元，環(huán)比上漲0.2%。租金增長來自于次級商圈和成熟外圍區(qū)的個別項(xiàng)目。

未來6個月，北京有5個零售物業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量約41.9萬平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩(wěn)。

　■ 旅游地產(chǎn)

置業(yè)目光轉(zhuǎn)向云南

繼全域限購、重拳打擊“陰陽合同”之后，6月海南再出狠招調(diào)控樓市，要求商品住宅價格備案后，6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格；調(diào)整備案價格的須重新備案。

去年至今，海南多次出手調(diào)控樓市，封堵炒房行為，這也令當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)入去泡沫的過程。

對于外地購房者來說，到海南買房受到了更多限制，而緊挨海南的云南，有著和海南類似的旅游資源和優(yōu)越的地理環(huán)境，便成為購房者在海南之外的又一青睞之地。西雙版納、昆明、騰沖、大理、麗江成為云南旅游地產(chǎn)的熱門區(qū)域。

熱度之下，云南樓市也開始出臺調(diào)控措施。“五一”前后被住建部約談的、包括昆明在內(nèi)的12個城市里，已有9城已出臺調(diào)控舉措回應(yīng)。前幾日，被住建部等七部委點(diǎn)名先行開展樓市專項(xiàng)整治的30城中，亦有昆明的身影。7月1日，昆明市下發(fā)通知，一方面針對非云南省戶籍人士購房出臺了相關(guān)限購政策，另一方面強(qiáng)化了熱門區(qū)域商品房銷售價格的管理。

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海南和云南均擁有全國其他城市無法比擬的區(qū)域自然資源。在房地產(chǎn)市場方面，海南開發(fā)更早，大配套體系較為成熟，云南近年才開發(fā)起來，配套尚待提升。

與海南不同的是，云南個別城市還具有夏季避暑價值。云南房地產(chǎn)市場雖起步較晚，成長空間較大，尤其是昆明市場。

總體來看，昆明下半年或?qū)⒗^續(xù)出臺管控。若后續(xù)還有炒作現(xiàn)象，預(yù)計(jì)部分區(qū)域限購政策會更加趨于嚴(yán)厲，且樓盤方面肯定還會面臨各類監(jiān)督和管控，這是市場參與者需要注意的內(nèi)容。本報(bào)記者 崔陸鵬 陳靜思 張鑫宇