前言:社區(qū)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新,成為開啟地產(chǎn)下半場(chǎng)的關(guān)鍵所在。

　　不久前,迪馬股份董事長(zhǎng)、東原集團(tuán)董事長(zhǎng)羅韶穎應(yīng)邀參加由經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、資深財(cái)經(jīng)主持人、評(píng)論員馬紅漫擔(dān)當(dāng)主持,博加信息董事長(zhǎng)兼CEO孫丹麟、易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹作為欄目嘉賓的國(guó)內(nèi)首檔總裁級(jí)別地產(chǎn)talk視頻直播欄目《地產(chǎn)“大家”說》。圍繞“近鄰似乎不再近”、“內(nèi)容是社區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心”、“地產(chǎn)下半場(chǎng)”等不同維度,探討社區(qū)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新背后的深層邏輯,為行業(yè)帶來了一場(chǎng)別開生面的觀點(diǎn)分享。

　　近鄰似乎不再近

　　馬紅漫博士指出,現(xiàn)在人買的房子越來越貴,房子裝修條件越來越好,但是以前小時(shí)候那種鄰里關(guān)系都蕩然無存。搬進(jìn)新房,對(duì)面是誰根本不認(rèn)識(shí)。當(dāng)近鄰不再近的時(shí)候,從地產(chǎn)商的角度,有沒有可能讓變淡的鄰里關(guān)系能變好起來?從商業(yè)邏輯上來講,社區(qū)文化對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說,它在社區(qū)中存在的意義到底是什么?從鄰里關(guān)系看社區(qū)商業(yè)半徑,對(duì)于鄰里關(guān)系的商業(yè)化操作,關(guān)鍵在于社區(qū)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容邏輯及背后的商業(yè)邏輯、社會(huì)邏輯。

　　內(nèi)容是社區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心

　　博加信息董事長(zhǎng)孫丹麟則認(rèn)為,在幾十年前,生活的環(huán)境比較穩(wěn)定,鄰居基本上十幾年都不變。但現(xiàn)在隨著人口流動(dòng)性的增大,我們的社會(huì)關(guān)系往往從一個(gè)城市過渡到另一個(gè)城市,成了新移民了,這時(shí)候就需要一個(gè)紐帶去連接。

　　房地產(chǎn)的初始階段可以看作是空間提供商,房地產(chǎn)商向住戶提供空間,隨后空間搭配點(diǎn)什么呢?物業(yè)服務(wù)的價(jià)值就得到了體現(xiàn),等到在后面,隨著行業(yè)精裝的出現(xiàn),空間又被重新整治了一遍。但現(xiàn)在,大家的需求發(fā)生了變化?人們更多需要的是內(nèi)容,居住需求不再單純的停留在空間上,價(jià)值在發(fā)生偏移?，F(xiàn)在我們不斷地在說運(yùn)營(yíng)是未來能力,那么運(yùn)營(yíng)什么是至關(guān)重要的,即核心是內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)。

　　地產(chǎn)下半場(chǎng)的考驗(yàn)

　　易居副總裁于丹丹認(rèn)為,時(shí)代在轉(zhuǎn)變,地產(chǎn)下半場(chǎng)的考驗(yàn)已經(jīng)悄然來臨。多年的社區(qū)結(jié)構(gòu),改變了鄰里之間的相處方式,那么下一階段的社區(qū)該如何發(fā)展,房企對(duì)社區(qū)的運(yùn)營(yíng),又該如何進(jìn)行創(chuàng)新?

　　房企在當(dāng)下及未來的變現(xiàn)方式,是從C2M的關(guān)系企業(yè)中做到定制化,把社區(qū)運(yùn)營(yíng)的社交化轉(zhuǎn)為生產(chǎn)力,這將成為企業(yè)盈利的直接體現(xiàn)。另外,對(duì)于社區(qū)的商業(yè)邏輯,和諧社會(huì)是房產(chǎn)增值的動(dòng)力,如果在最基礎(chǔ)的層面就把問題解決了,鄰里關(guān)系就會(huì)很融洽、社區(qū)就會(huì)變得很和諧,同樣的,就不會(huì)形成很尖銳的社會(huì)矛盾。所以社區(qū)是和諧社會(huì)很重要的一個(gè)細(xì)胞,在這個(gè)細(xì)胞當(dāng)中,回歸到房地產(chǎn)語(yǔ)言來說,就是地產(chǎn)下半場(chǎng)考驗(yàn)的也是我們自己對(duì)持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力,不像原來說的誰賣的快,在排行榜上就靠前。

　　東原社區(qū)的創(chuàng)新之路

　　迪馬股份董事長(zhǎng)、東原集團(tuán)董事長(zhǎng)羅韶穎從基因、創(chuàng)新、社會(huì)、商業(yè)四個(gè)角度,剖析了東原社區(qū)的發(fā)展之路。

　　東原社區(qū)的人性基因

　　談到現(xiàn)代的鄰里關(guān)系,正如董事長(zhǎng)羅韶穎所說:“住到一個(gè)小區(qū)當(dāng)中,周邊鄰居是個(gè)什么秉性,大家都還是天然的會(huì)有戒備心理,因?yàn)橹袊?guó)人整體來講還是比較羞澀的。”

　　基于大部分購(gòu)房客群的痛點(diǎn),東原創(chuàng)建了社區(qū)交互平臺(tái)。比如在童夢(mèng)童享兒童社區(qū),一方面促進(jìn)社區(qū)運(yùn)營(yíng)發(fā)展,另一方面給予兒童理想的游樂場(chǎng)所,不只專注與兒童玩樂,還能促進(jìn)家長(zhǎng)們的社交,兩全其美。在東原的社區(qū)內(nèi)設(shè)有專門的兒童車類,從推車到滑板車,然后還會(huì)有飲水區(qū)、休息區(qū)等區(qū)域,讓陪伴者也有舒適的地方待著。羅韶穎表示,再往后還會(huì)有線上的互動(dòng)平臺(tái),過往的考量全部是基于線下,未來將會(huì)有線上的互動(dòng)平臺(tái)。

　　一般來講,東原社區(qū)里面的活躍分子都偏年輕化,老人其實(shí)在社群里面是典型的弱勢(shì)群體。如何做到關(guān)懷老人?原聚場(chǎng)團(tuán)隊(duì)自己主導(dǎo),主推的一個(gè)班,就是教老年人用智能手機(jī)。讓老年團(tuán)體形成一個(gè)新的社交圈,實(shí)現(xiàn)線上線下的相互交流。

　　東原社區(qū)的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新

　　2012年,東原集團(tuán)提出“童夢(mèng)童享”概念,并于2014年底將概念變成現(xiàn)實(shí),落地于重慶東原D7區(qū),把3978㎡的場(chǎng)地給了孩子,這成為國(guó)內(nèi)首個(gè)尊重兒童成長(zhǎng)的社區(qū)。在提及原聚場(chǎng)的時(shí)候,羅韶穎還表示:東原所創(chuàng)建的原聚場(chǎng)以“生活藝術(shù)·親子·戲劇”為三大核心元素,其打造的生活藝術(shù)秀場(chǎng)、自在創(chuàng)意空間、最潮的社區(qū)多元文化樞紐。正是致力于讓社區(qū)居民之間產(chǎn)生連接,進(jìn)而回歸雞犬相聞、守望相助的鄰里關(guān)系。

　　談到原聚場(chǎng)的運(yùn)營(yíng),她表示原聚場(chǎng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一直在退后,把業(yè)主推到臺(tái)前,鼓勵(lì)業(yè)主去做組織者、運(yùn)營(yíng)者,活動(dòng)的創(chuàng)建者,社區(qū)的維護(hù)者。讓社區(qū)資源充分流動(dòng)、讓業(yè)主參與社區(qū)建設(shè)是社區(qū)實(shí)現(xiàn)自循環(huán)的最佳方式。一群熱愛真生活的業(yè)主創(chuàng)造了“獨(dú)樂樂不如眾樂樂”的社區(qū),而這一切,原聚場(chǎng)只是恰好提供了這樣一個(gè)平臺(tái)。

　　東原社區(qū)的商業(yè)邏輯

　　談到社區(qū)商業(yè)價(jià)值問題,羅韶穎表示,可能你很難直接把構(gòu)建良好社區(qū)關(guān)系的付出,跟你的收益掛起勾來。但是她相信一定是有回報(bào)的,回報(bào)會(huì)體現(xiàn)在什么地方呢?她舉例說到,東原最早的一個(gè)創(chuàng)新,就是 “童夢(mèng)童享”做社區(qū)的兒童關(guān)懷項(xiàng)目。我們6年前開始啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目,3年前我們的樣板出來之后,邀請(qǐng)有小孩的業(yè)主過來體驗(yàn)。其中有一位媽媽說,你們?yōu)槭裁床辉琰c(diǎn)在賣房子之前建好呢?哪怕每個(gè)平方多賣500塊,我也愿意。

　　其次,是原聚場(chǎng)。孵化運(yùn)營(yíng)一年多以來,在東原項(xiàng)目上得到成功的復(fù)制,并成為項(xiàng)目銷售的一大優(yōu)勢(shì)。羅韶穎也和嘉賓們聊到“我們這個(gè)產(chǎn)品出來之后,得到客戶認(rèn)可,有同行跟我們談,說這個(gè)能不能采購(gòu)服務(wù),做成產(chǎn)品給我們。”這正是東原集團(tuán)通過對(duì)空間的運(yùn)營(yíng)和客戶精細(xì)化管理,讓空間價(jià)值重構(gòu)為社群賦能增值。

　　東原社區(qū)的社會(huì)邏輯

　　對(duì)于社區(qū)運(yùn)營(yíng)背后的社會(huì)邏輯,羅韶穎有自己的見解。她覺得政府是社會(huì)治理者,像大樹主要的根,東原像毛細(xì)血管一樣,能夠扎到最微觀的層面,甚至到社區(qū)里的每一個(gè)人,東原的角色更像社會(huì)協(xié)理。只要你花點(diǎn)心思去做一些規(guī)范,其實(shí)很多原來政府管不了的社會(huì)矛盾,就基本被消滅于無形。就像東原社區(qū)公益性主要就是圍繞社區(qū)矛盾做文章,具體說就是不僅要致力于消解社區(qū)負(fù)能量,還要努力把負(fù)能量轉(zhuǎn)成正能量。

　　一直堅(jiān)持客戶體驗(yàn)的邏輯,東原追求設(shè)計(jì)出一套良性的生態(tài)系統(tǒng),讓業(yè)主真正喜歡生活在東原社區(qū)里。這套獨(dú)特的社區(qū)生態(tài)系統(tǒng),也是東原社區(qū)與其他社區(qū)最大的差異化所在。同時(shí)也是東原集團(tuán)跑贏地產(chǎn)下半場(chǎng)的關(guān)鍵所在。