隨著金融環(huán)境的不斷收緊，大量房企在“錢荒”壓力下紛紛加快了推售節(jié)奏。 

　　“9月之后上門的客戶就少了，推貨量卻又多起來了，這兩年來再一次感受到了拓客的壓力。”在記者走訪過程中，仲愷某樓盤銷售人員成菲（化名）如是介紹市場動態(tài)。

　　在國慶前夕，萬科秋季例會喊出“活下去”口號后，市場下行的相關(guān)消息不斷出現(xiàn)。具體到惠州市場，在調(diào)控年滿兩周年之際，市場正在理性回落和回歸。

　　惠州市各縣區(qū)房管部門的動態(tài)數(shù)據(jù)顯示，在過去的9月份，惠州商品房交易規(guī)模112.35萬平方米，環(huán)比下滑明顯，當(dāng)前的10月份市場同樣如此，“金九銀十”成色不足。但與此同時(shí)市場推售不斷活躍，全市批準(zhǔn)預(yù)售許可證達(dá)到109個(gè)，新增房源面積248.53萬平方米，為銷售規(guī)模的兩倍有余。

　　如何理解這一發(fā)展勢頭？惠州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為市場調(diào)控的邊際效益正在不斷凸顯，市場正在理性回歸。該業(yè)內(nèi)專家表示，盡管樓市行情出現(xiàn)下滑，但保持在110萬平方米的高位月度交易值仍然代表著市場環(huán)境穩(wěn)定。但同時(shí)，該專家也指出應(yīng)謹(jǐn)惕供應(yīng)量的不斷增大帶來潛在庫存壓力，各區(qū)域應(yīng)因地制宜部署應(yīng)對。

　　交易數(shù)據(jù) 單月銷售規(guī)模為110萬平方米

　　隨著市場調(diào)控的不斷完善，進(jìn)入四季度的惠州樓市回落明顯。其中最為明顯的就是傳統(tǒng)銷售黃金周期的“金九銀十”的平淡。

　　惠州市各縣區(qū)房管部門的動態(tài)數(shù)據(jù)顯示，在過去的9月份，惠州全市商品房成交面積為112.35萬平方米（房源套數(shù)為11980套），環(huán)比下降9.7%，同比也出現(xiàn)6.3%的下滑。其中主城區(qū)惠城區(qū)域?yàn)?2.14萬平方米和1895套的網(wǎng)簽交易規(guī)模。10月的交易情況同樣如此，市場動態(tài)銷售出現(xiàn)較為明顯的滑落。

　　事實(shí)上，不單是“金九銀十”期間，自第三季度以來，市場都處在這一形勢中。據(jù)惠州知名數(shù)據(jù)檢測機(jī)構(gòu)合縱聯(lián)行發(fā)布的《惠州第三季度樓市數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，第三季度，惠州一手住宅交易面積規(guī)模為393.7萬平方米，套數(shù)則為38444套，環(huán)比也出現(xiàn)19個(gè)百分點(diǎn)的滑落。

　　從數(shù)據(jù)看來，當(dāng)前的市場交易數(shù)無論是環(huán)比還是同比均出現(xiàn)滑落，如何看待這一局面？惠州樓市專家、世聯(lián)行副總經(jīng)理胡光宇分析認(rèn)為，部分行業(yè)聲音認(rèn)為市場要下行，但細(xì)看這個(gè)市場的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，單月度的銷售規(guī)模均在110萬平方米之上徘徊?！皬匿N售絕對值來看還是穩(wěn)定在較高位，市場的回落可以看成是一種理性回歸。”

　　在銷售區(qū)域分布上，記者發(fā)現(xiàn)差異化開始出現(xiàn)。在數(shù)據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)中顯示，惠陽大亞灣在三季度的市場銷售表現(xiàn)上依然占據(jù)主導(dǎo)，分別為大亞灣9544套、惠陽7774套，交易量占據(jù)全市四區(qū)三縣的半數(shù)規(guī)模，另外惠城和博羅也分別達(dá)到5898套、5393套，惠東、仲愷和龍門則處在較后位置，分別為4319套、3610套和1906套。

　　市場走訪 不同區(qū)域銷售表現(xiàn)有差異

　　市場數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的漲跌表現(xiàn)在動態(tài)市場表現(xiàn)得更為真切。近階段，記者多次來到惠城、仲愷，博羅等多個(gè)縣區(qū)多個(gè)樓盤踩盤。

　　“行業(yè)輿論說冬天來了，這種說法是從萬科季度會議打出‘活下去’主題開始的，但我們在一線的銷售人員感受是最為真實(shí)的。”在惠博沿江路周邊的某樓盤營銷負(fù)責(zé)人介紹，今年內(nèi)樓盤共計(jì)已經(jīng)賣出400多套房，已經(jīng)完成了全年的銷售目標(biāo)，但超過70%都是上半年的銷售業(yè)績，三季度以來下降得很明顯。

　　另在仲愷高新區(qū)的壹城中心項(xiàng)目，項(xiàng)目某銷售人員就介紹，8月底和9月初這段時(shí)間是一個(gè)分水嶺，前后的差別很明顯。“在8月以前，項(xiàng)目的周上門客戶量基本都是穩(wěn)定在250批次左右，但9月中旬以來，周客戶上門量就只有50批次左右了，下降了80%?！?/p>

　　他介紹，盡管會有7月、8月兩撥推售消化客戶的因素影響，但市場出現(xiàn)了下行勢頭也是不爭的事實(shí)。

　　然而在金山湖區(qū)域的項(xiàng)目則呈現(xiàn)出另外一種局面。正在推售的金山湖中心、世紀(jì)金湖項(xiàng)目受到購房者的廣泛關(guān)注，兩個(gè)項(xiàng)目的銷售人員均表示，推出的新批次房源樓層選擇都有限，近期看房的客戶數(shù)量都比較多，需要認(rèn)購需要早做決定。

　　同在金山湖邊，當(dāng)前正處在趕工階段的景富雙湖灣項(xiàng)目營銷總監(jiān)魏一明就認(rèn)為，盡管市場環(huán)境在發(fā)生著變化，但也需要看到不同的區(qū)域和不同項(xiàng)目之間的差異也不斷在加劇。他介紹，對于城市核心地段的優(yōu)質(zhì)樓盤，由于本身地段的稀缺性，客戶面仍然會比較可觀，但對于城區(qū)周邊的項(xiàng)目，供應(yīng)規(guī)模大、競爭也明顯，市場也會出現(xiàn)明顯的差別化發(fā)展。

　　新房供應(yīng) 市場新增供應(yīng)量持續(xù)增長

　　不單是在銷售表現(xiàn)上，在市場供應(yīng)表現(xiàn)上各片區(qū)之間同樣呈現(xiàn)出不同。

　　記者注意到，隨著金融環(huán)境的不斷收緊，大量房企在“錢荒”壓力下紛紛加快了推售節(jié)奏。過去兩年里長期困擾市場的供不應(yīng)求行情得到反轉(zhuǎn)，市場動態(tài)的供應(yīng)房源數(shù)不斷地放大。

　　中原地產(chǎn)在年初發(fā)布的2018年度房源供應(yīng)報(bào)告指出，全市全年市場預(yù)計(jì)供應(yīng)規(guī)模將達(dá)到2600萬平方米，將有131個(gè)左右的項(xiàng)目推新產(chǎn)品入市。且認(rèn)為隨著調(diào)控的持續(xù)深入，三四季度將不斷出現(xiàn)推售高峰。而當(dāng)前的市場則正在表現(xiàn)著這一行情。

　　據(jù)合縱聯(lián)行發(fā)布的三季度樓市數(shù)據(jù)報(bào)告，惠州樓市第三季度一手住宅供應(yīng)43324套，供應(yīng)面積達(dá)到445.6萬平方米，市場在該周期久違的出現(xiàn)供應(yīng)房源數(shù)超過銷售量的局面，有效拓寬購房市民的選擇面。

　　具體到9月份市場，據(jù)監(jiān)測各縣區(qū)房管部門預(yù)售證公示平臺信息，全市批準(zhǔn)發(fā)放的預(yù)售許可證數(shù)量為109個(gè)，批售房源套數(shù)達(dá)到24252套，批售面積為248.53萬平方米，分別環(huán)比上分幅度為47%、57%，當(dāng)月供應(yīng)規(guī)模超過同期網(wǎng)簽銷售量的兩倍。

　　在區(qū)域表現(xiàn)上，博羅縣和惠城區(qū)處在第一梯隊(duì)，批準(zhǔn)預(yù)售房源數(shù)量分別達(dá)到了6524套和5014套，在銷售端表現(xiàn)火熱的惠陽大亞灣緊隨其后，供應(yīng)房源數(shù)量也均達(dá)到了3482套和3469套，此外在惠東、仲愷和龍門則供需都較為平淡，供應(yīng)新房源數(shù)量分別為2654套、1525套和1584套。

　　“對比以往市場，當(dāng)前的市場供需無疑很好的滿足了購房市場的需求，給市民提供了更廣闊的選擇面?！被葜輼鞘性u論人余鶴皋認(rèn)為是好事，投資客來得快去的也快，政府的調(diào)控推動下市場需求正在不斷回復(fù)理性，給了剛需市民更多的選擇面，對于進(jìn)一步回填和穩(wěn)定市場供需是很好的助力。

　　■行業(yè)觀察

　　供需市場反轉(zhuǎn)

　　要警惕庫存風(fēng)險(xiǎn)

　　從動態(tài)的市場表現(xiàn)可以看到，隨著調(diào)控的深入，市場的差異化發(fā)展越來越明顯。在供需表現(xiàn)上，僅在第三季度供應(yīng)房源規(guī)模較同期393.7萬平方米的銷售面積多50萬平方米。

　　胡光宇對此表示，盡管自己不認(rèn)可將當(dāng)前的市場稱之為下行，但面對供應(yīng)量的增加市場可能再度出現(xiàn)的庫存壓力值得關(guān)注。他介紹，就目前市場，雖然對比前期市場的快速去化有所下降，但單月超過110萬平方米的銷售規(guī)模仍然保持較高位，市場屬于例行的回落。

　　“經(jīng)過長達(dá)兩年的嚴(yán)厲調(diào)控，市場均已認(rèn)可了這一勢頭，銀根緊收則加速了調(diào)控邊際效益的出現(xiàn)。”胡光宇介紹，關(guān)注即時(shí)成交和分析客戶構(gòu)成會發(fā)現(xiàn)，此前不斷出現(xiàn)的外省客戶比例已經(jīng)很低了，投機(jī)客退潮，穩(wěn)定的剛需客戶成為市場主流。

　　余鶴皋則認(rèn)為市場供需正在回歸原本的價(jià)值。“樓盤推售就被搶光，排隊(duì)也買不到房，而且每個(gè)地方每個(gè)樓盤都是如此，這本身就不是正常的市場?！彼榻B，良性的交易市場本身就是一個(gè)選擇的過程，客戶結(jié)合自身需求對比選擇，貨比三家。

　　“客戶有選擇有對比，這才能夠切實(shí)的推動企業(yè)不斷完善自身的產(chǎn)品和服務(wù)，深耕產(chǎn)品滿足不同業(yè)主的居住需求?！庇帔Q皋說。