租房“中間商”暗藏貓膩多

　　□　法制網(wǎng)記者 　黃 潔

　　法制網(wǎng)實(shí)習(xí)生 劉一諾

　　近年來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)日益活躍，房屋中介公司的盈利模式從過(guò)去促成房屋租賃雙方交易賺取中介服務(wù)費(fèi)，轉(zhuǎn)變?yōu)閺姆恐魈幾赓U房屋再轉(zhuǎn)租給租戶從而賺取租金差價(jià)。在這種“中間商賺差價(jià)”的經(jīng)營(yíng)模式下，中介公司一旦違約，極有可能造成房主、租戶兩方受損。

　　針對(duì)此類案件，北京市大興區(qū)人民法院結(jié)合具體事例進(jìn)行講解，提醒廣大房主、租戶多加謹(jǐn)慎，避免損失發(fā)生。

　　中介停付租金租戶被攆

　　小朱與某中介公司簽訂合同，約定小朱將其所有的一套房屋出租給該中介公司，租期為兩年，約定逾期30日未交房租，小朱有權(quán)單方解除合同，中介公司按月租金額的兩倍向小朱支付違約金。合同簽訂九個(gè)月后，中介公司未再支付租金，現(xiàn)該房屋由租戶小陳實(shí)際居住使用。訴訟中，小朱要求解除合同，并要求中介公司支付拖欠的租金及違約金，同時(shí)要求中介公司與小陳騰退房屋。小陳則主張其與中介公司簽訂的租賃合同合法有效，不同意騰退房屋。

　　法院認(rèn)為，小朱與中介公司的合同解除后，小陳與中介公司之間的房屋租賃合同事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)履行，因此小陳負(fù)有騰退涉案房屋的義務(wù)，判令中介公司向小朱支付應(yīng)付未付的租金，并按照合同約定支付違約金。

　　在另一起案件中，小王與某中介公司簽訂合同，小王依約交付了全部租賃費(fèi)及押金。但租賃期未滿時(shí)，房主小武因未收到中介公司的租金，報(bào)警要求小王騰退房屋，小王無(wú)奈只得從該房屋內(nèi)搬出。此時(shí)中介公司門(mén)店已經(jīng)人去樓空，小王只得將中介公司起訴至法院，要求其返還未到期房屋租金并支付違約金。法院認(rèn)為，中介公司應(yīng)返還小王未實(shí)際使用租賃房屋期間的租金，并按合同約定支付違約金。

　　法官指出，中介公司違約，受損的不僅是房主，還有租戶。租戶因中介公司對(duì)房主違約，被房主要求騰退房屋的情況屢見(jiàn)不鮮。為充分維護(hù)自身權(quán)益，租戶應(yīng)注意搜集、保存證據(jù)，可讓房主出具相關(guān)證明，以便訴訟時(shí)有證據(jù)證實(shí)租賃合同無(wú)法履行的事實(shí)、原因以及租戶租金計(jì)算的截止時(shí)間。在中介公司不能正常支付租金時(shí)，房主就應(yīng)及時(shí)收集證據(jù)，通過(guò)投訴或者訴訟的方式盡早解決問(wèn)題。

　　退租無(wú)物品交接明細(xì)存隱患

　　除了租賃入住類糾紛，由租賃房屋物品受損引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。小馮從某中介公司處租賃了一套房屋，租期一年。小馮交納了一年的租金和押金3600元。房屋到期后，小馮與中介公司交接了房屋，押金當(dāng)時(shí)未退還。此后小馮多次要求中介公司退還押金，中介公司以房屋內(nèi)廚房臺(tái)面斷裂、木地板磨損、房屋未清潔等為由不予退還。協(xié)商未果后，小馮將中介公司訴至法院，要求中介公司退還押金3600元。

　　法院審理認(rèn)為，中介公司已將涉案房屋再次出租，小馮退房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)情況已經(jīng)無(wú)法還原，現(xiàn)中介公司未提交證據(jù)證明其主張的損壞事實(shí)系小馮租賃期間發(fā)生。最終，法院判決中介公司返還小馮押金3600元。

　　對(duì)于此類糾紛，法官建議房屋出租人和承租人在出租或租賃房屋時(shí)對(duì)房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，并形成書(shū)面文字材料，最好附視頻、照片，避免在租賃合同履行過(guò)程中或合同解除后因?yàn)槲輧?nèi)物品或設(shè)施損壞、缺失發(fā)生糾紛。

　　租房前查驗(yàn)中介資質(zhì)房屋來(lái)源

　　北京市大興區(qū)人民法院法官表示，出現(xiàn)問(wèn)題的中介公司一般經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、人員流動(dòng)性大，違約后立即跑路，導(dǎo)致房主或租戶的維權(quán)成本和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。房屋中介公司的經(jīng)營(yíng)行為涉及住房建設(shè)主管部門(mén)、工商機(jī)關(guān)、物價(jià)部門(mén)、公安機(jī)關(guān)等多個(gè)行政部門(mén)管理。房主或租戶在察覺(jué)到中介公司可能存在違法違規(guī)行為時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間向相關(guān)部門(mén)反映或投訴，壓縮違法行為生存的空間。

　　法官提醒租戶，要慎重選擇房屋中介機(jī)構(gòu)，可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和工商行政管理機(jī)關(guān)查詢中介機(jī)構(gòu)的登記情況、成立時(shí)間和信用情況及有無(wú)相應(yīng)資質(zhì)，盡量選擇信譽(yù)度較高的中介機(jī)構(gòu)。租戶租賃房屋需查明中介公司是否有合法的出租權(quán)利，若是中介公司轉(zhuǎn)讓的房源，需要審查是否經(jīng)過(guò)房主的同意；租賃后，一旦發(fā)現(xiàn)房屋來(lái)源不明或存在爭(zhēng)議應(yīng)盡早解除合同，避免卷入糾紛，擴(kuò)大損失。

　　此外，租戶應(yīng)實(shí)地考察所租房屋的狀況、設(shè)施和環(huán)境，切勿被低價(jià)迷惑，輕信中介公司從業(yè)人員對(duì)房屋的介紹和描述，應(yīng)仔細(xì)核查中介機(jī)構(gòu)出示的房屋權(quán)屬證書(shū)、房主身份證明及中介公司與房主簽訂的委托代理合同，了解合同履行期限、中介公司費(fèi)用交納的情況等。

　　對(duì)于房主，也應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)自控，為降低自身風(fēng)險(xiǎn)，建議盡量與中介公司約定年付租金；房屋被中介機(jī)構(gòu)出租后應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)將出租情況予以披露，對(duì)房屋租賃合同進(jìn)行備份，充分了解租戶的身份信息及租賃期限等重要事項(xiàng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題預(yù)先防范，及時(shí)解決，切忌做“甩手掌柜”。